新華財經(jīng)北京6月18日電（王菁）在宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的深層邏輯中，REITs市場與我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展呈現(xiàn)出顯著的協(xié)同效應。自2021年6月首批產(chǎn)品上市運行以來，經(jīng)過四年的摸索與發(fā)展，我國公募REITs市場已從破冰試點發(fā)展成為資本市場的重要組成部分。

隨著工業(yè)生產(chǎn)和消費領域的持續(xù)修復，倉儲物流服務市場需求得以提振，我國倉儲物流行業(yè)發(fā)展預期值得期待。作為全球知名的新經(jīng)濟不動產(chǎn)管理公司，ESR集團已經(jīng)深度參與到我國REITs市場，2025年1月，中航易商倉儲物流REIT在上交所上市，至今已經(jīng)平穩(wěn)運行近5個月。

為何選擇中國？原始權益人對于項目的誠意體現(xiàn)在哪些方面？不動產(chǎn)、倉儲物流行業(yè)如何具體踐行“可持續(xù)”理念？......近期，新華財經(jīng)帶著相關問題與ESR集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初展開交流，探尋外資“擁抱”境內(nèi)“新興”資本市場產(chǎn)品的初衷與體會。

識別中國市場關鍵定位 “新經(jīng)濟”理念輻射三大方向

ESR集團與中國市場的故事始于2011年，彼時易商創(chuàng)立，沈晉初是聯(lián)合創(chuàng)始人之一。此后在2016年，易商與紅木合并，成立了ESR集團?；貞浧鹨宦纷邅淼陌l(fā)展經(jīng)歷，沈晉初表示，“我們擁抱中國市場，是兼具戰(zhàn)略遠見和深諳運營之道的決策。自成立之初，ESR集團就已經(jīng)認識到中國在全球供應鏈中的關鍵作用?！?/p>

對于如何定義“新經(jīng)濟不動產(chǎn)管理公司”，沈晉初給出了答案：“新經(jīng)濟”本質(zhì)上涵蓋物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心和基礎設施平臺，我們正通過這些板塊捕捉下一階段的增長機遇。

截至2024年12月31日，ESR集團新經(jīng)濟管理費收入相關資產(chǎn)規(guī)模達426億美元，并擁有亞太地區(qū)規(guī)模最大的開發(fā)項目儲備之一，規(guī)模約114億美元。

具體來看，物流地產(chǎn)是“核心增長引擎”，ESR通過持續(xù)開發(fā)項目，需要滿足投資者和客戶對亞太區(qū)大規(guī)模、一流物流資產(chǎn)的需求；數(shù)據(jù)中心則具有獨特優(yōu)勢，ESR憑借多模式運營平臺和“端到端”的內(nèi)部能力，充分利用人工智能、云計算和5G領域強勁的需求，最大程度地靈活滿足多樣化客戶需求；而基礎設施領域，ESR利用業(yè)務中的協(xié)同效應，拓展基礎設施和可再生能源平臺，進一步實現(xiàn)產(chǎn)品和數(shù)據(jù)的“綠色流動”。

“整體來看，我們致力于提供涵蓋開發(fā)型、核心型、私募房地產(chǎn)基金和REITs等一系列解決方案，助力投資者把握高增長行業(yè)的機遇，這其中也包括中航易商倉儲物流REIT這一優(yōu)質(zhì)案例?！鄙驎x初補充道。

據(jù)悉，ESR集團在中國管理著近180項資產(chǎn)、經(jīng)營穩(wěn)定，其中近70%位于長江三角洲和粵港澳大灣區(qū)的主要經(jīng)濟樞紐，這些地區(qū)在可再生能源和跨境電商行業(yè)蓬勃發(fā)展的推動下，擁有強勁且穩(wěn)定的需求。

在我國電商行業(yè)快速增長、制造業(yè)對供應鏈整合的需求日益增加，以及零售行業(yè)集中度不斷提高等背景下，市場對于更精細化的倉儲物流管理需求隨之增長，進而推動高質(zhì)量倉儲的長期需求保持上升?！癊SR給企業(yè)提供的不僅僅是廠房，還有高標準的硬件設施、節(jié)能環(huán)保的園區(qū)理念、智能多變的空間，這些都是我們的核心競爭力。”沈晉初稱。

REITs資產(chǎn)運營前景廣闊 “新產(chǎn)品”串聯(lián)倉儲物流與投資

“以物流為重點的中航易商倉儲物流REIT，是ESR集團在中國市場長遠發(fā)展的重要支柱?！鄙驎x初給予了公募REITs市場與這只基金產(chǎn)品厚望。

沈晉初認為，中航易商倉儲物流REIT有助于鞏固公司作為REITs管理機構在亞太地區(qū)的領先市場地位，拓寬加快資本循環(huán)渠道。更重要的是，REITs產(chǎn)品為集團在亞太地區(qū)持有的永續(xù)資本工具注入了新的血液，并豐富了集團向境內(nèi)機構及個人主體所提供的投資產(chǎn)品類別。

據(jù)了解，中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn)由富萊德昆山物流園一期、二期和三期的三個倉儲物流園組成，位于江蘇省昆山市，距上海以西45分鐘車程。凈回收資金擬再投資于重點物流城市的倉儲物流相關基礎設施建設，投資將涵蓋新材料、生命科學、生物醫(yī)藥等新興前沿發(fā)展領域，形成投資、開發(fā)、建設的良性循環(huán)。

過去五年，底層資產(chǎn)平均出租率保持在90%以上。截至2025年3月31日，項目共有簽約租戶13家，行業(yè)構成主要包括物流、電商和服裝等，租戶實力較強、財務情況穩(wěn)健。此外，富萊德昆山物流園三期項目是華東地區(qū)第一座四層大跨重載物流倉庫，也是目前中國華東地區(qū)最高的物流倉庫。

沈晉初特別提及，目前相關區(qū)位的高標倉日益稀缺，也進一步凸顯了底層資產(chǎn)的價值?！叭A東核心城市群未來物流倉儲物業(yè)的新增供應量將不斷減少，高標準倉庫變得愈發(fā)稀缺，尤其是衛(wèi)星城市中的倉庫。優(yōu)越的地理位置和合理的價格深受大型物流企業(yè)和零售企業(yè)青睞。對于客戶而言，通過將周邊分散的業(yè)務整合至一個大型綜合物流園，可以減少人員和設備投入，從而更為高效地合理配置運力?！?/p>

最新數(shù)據(jù)顯示，中航易商倉儲物流REIT在2025年第一季度表現(xiàn)穩(wěn)健，底層資產(chǎn)運營良好，截至當期末，項目出租率85.57%；考慮到2025年第二季度和第三季度新客戶的入駐，預計項目出租率將達到90%。同時，基金在二級市場的價格亦走勢穩(wěn)定，保持在發(fā)行價格上方。

時間的刻度里，潛藏生長的力量。

“作為中航易商倉儲物流REIT的原始權益人，ESR集團對其深度綁定，自持比例超過40%，”沈晉初對項目的未來充滿信心，“集團擁有龐大的資產(chǎn)管理規(guī)模和在建開發(fā)項目，儲備資產(chǎn)充分支持REITs運行和未來擴募。我們將致力于通過智能多變的空間、高標準的設施以及在可持續(xù)方面的不懈努力，為底層資產(chǎn)的高質(zhì)效運行持續(xù)提供堅實保障?！?/p>

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編輯：王菁

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