新華財(cái)經(jīng)上海6月4日電（記者 楊溢仁）2025年6月4日，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備謀劃推動(dòng)我市基礎(chǔ)設(shè)施REITs提質(zhì)擴(kuò)容的通知》（下稱《通知》），備受業(yè)界關(guān)注。

分析人士認(rèn)為，該《通知》的發(fā)布，將為基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展注入新動(dòng)力。

政策助力市場(chǎng)發(fā)展

可以看到，為了充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs在盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用，增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)就進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備謀劃、推動(dòng)上海市基礎(chǔ)設(shè)施REITs提質(zhì)擴(kuò)容進(jìn)行了詳細(xì)部署。

《通知》明確要求，一方面，要建立動(dòng)態(tài)儲(chǔ)備機(jī)制，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并加強(qiáng)前期培育，支持項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）運(yùn)用pre-REITs等工具加強(qiáng)項(xiàng)目整合和運(yùn)營(yíng)提升。

另一方面，要優(yōu)化項(xiàng)目審核推薦，提升申報(bào)發(fā)行效率。不斷優(yōu)化完善“市區(qū)同步、部門(mén)并聯(lián)”的項(xiàng)目審核推薦機(jī)制。對(duì)于納入儲(chǔ)備庫(kù)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，建立“綠色通道”機(jī)制，優(yōu)先推薦至國(guó)家發(fā)展改革委。在項(xiàng)目審核過(guò)程中，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)將會(huì)同相關(guān)部門(mén)，同步協(xié)助企業(yè)完善資產(chǎn)盤(pán)活條件，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等難點(diǎn)問(wèn)題，加快項(xiàng)目推進(jìn)。

三是支持開(kāi)展項(xiàng)目擴(kuò)募，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展。支持各區(qū)、各有關(guān)企業(yè)梳理暫不符合 REITs 發(fā)行規(guī)模條件或不適合首次發(fā)行的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加強(qiáng)與已上市REITs平臺(tái)合作交流，研究通過(guò)資產(chǎn)重組等方式將項(xiàng)目作為擴(kuò)募資產(chǎn)注入已上市 REITs 平臺(tái)。并優(yōu)化擴(kuò)募審核流程，對(duì)同一原始權(quán)益人的擴(kuò)募項(xiàng)目加快評(píng)估程序，提高推薦效率。

參與主體積極施為

無(wú)疑，REITs市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)各參與方的積極助力。

記者注意到，近年來(lái)，上海市圍繞“打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的REITs發(fā)展新高地”，出臺(tái)了如“上海REITs20條”等專項(xiàng)政策及指導(dǎo)意見(jiàn)，通過(guò)優(yōu)化審核推薦流程、設(shè)立專項(xiàng)發(fā)展資金、培育行業(yè)人才等促進(jìn)項(xiàng)目落地與創(chuàng)新，為REITs發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的政策支撐與保障。

今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”的增量提速業(yè)界有目共睹。

尤其就上海來(lái)看，近日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”）的首次擴(kuò)募就獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的注冊(cè)批復(fù)。

“基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制的重要金融工具，對(duì)于推動(dòng)臨港集團(tuán)可循環(huán)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展、打響具有全球影響力的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌，有著極為重要的戰(zhàn)略意義?！迸R港集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官楊菁告訴記者，“圍繞一流的園區(qū)創(chuàng)新生態(tài)集成服務(wù)商和總運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型定位，臨港集團(tuán)希望憑借優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)管理，努力打造健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，穩(wěn)步推動(dòng)臨港新片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，積極服務(wù)上海國(guó)際科創(chuàng)中心建設(shè)戰(zhàn)略?！?/p>

據(jù)記者了解，聚焦擴(kuò)募，另一只上市REITs——國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT”）也在“摩拳擦掌”。

2025年5月，通過(guò)國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金完成收購(gòu)的“城投寬庭徐匯社區(qū)”正式啟用。

“城投寬庭徐匯社區(qū)是上海市屬國(guó)企首單存量R4地塊并購(gòu)盤(pán)活項(xiàng)目，也是上海城投落實(shí)REITs滾動(dòng)投資，構(gòu)建保租房業(yè)務(wù)‘投、融、建、管、退’資本循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。”上海城投控股股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)張辰告訴記者，“站在盤(pán)活上海市屬及區(qū)屬存量資產(chǎn)的角度來(lái)看，這會(huì)是未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)模式，將起到標(biāo)桿作用?！?/p>

“為什么要布局REITs市場(chǎng)？因?yàn)椤刭Y產(chǎn)’的發(fā)展模式很難持續(xù)，通過(guò)資產(chǎn)上市，我們才能盤(pán)活資金并將其繼續(xù)投入到保租房項(xiàng)目的建設(shè)或收購(gòu)中，真正完成‘開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資’的良性循環(huán)。未來(lái)，我們會(huì)以‘重資產(chǎn)’和‘輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)’相結(jié)合的方式，來(lái)擴(kuò)大投資及運(yùn)營(yíng)規(guī)模。”上海城投控股投資有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充表示，“徐匯項(xiàng)目可以視作我們未來(lái)擴(kuò)募的儲(chǔ)備資產(chǎn)?！?/p>

毋庸置疑，經(jīng)過(guò)四年探索，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)如今已褪去青澀，邁入了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的“常態(tài)化發(fā)行”成熟軌道。

業(yè)內(nèi)人士普遍判斷，隨著政策紅利的持續(xù)釋放、資產(chǎn)創(chuàng)新提速與生態(tài)體系完善，這一“萬(wàn)億元級(jí)別”的藍(lán)海市場(chǎng)將朝著“服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的目標(biāo)穩(wěn)步前行。

建議把握布局機(jī)會(huì)

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月30日，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)已有66只首發(fā)產(chǎn)品完成上市，募集規(guī)模合計(jì)1743.93億元，另有4只完成擴(kuò)募，募集資金50.64億元，全市場(chǎng)總市值近2000億元。

一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人向記者表示，若按當(dāng)前增速線性推算，那么截至2025年年末，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的市場(chǎng)規(guī)模可能達(dá)到?2200億元至2500億元?；若考慮擴(kuò)募加速，則彼時(shí)規(guī)?；蛲黄?2500億元?。

站在投資者的角度，受政策利好推動(dòng)，當(dāng)前仍是布局REITs市場(chǎng)的“好時(shí)機(jī)”。

“廣譜利率下行疊加‘資產(chǎn)荒’持續(xù)演繹，意味著公募REITs將在大類資產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用?！?a href="http://www.szxiaoshu.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600030.SS&codeName=中信證券&type=5&crumb=股票,中信證券&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，“隨著常態(tài)化發(fā)行推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容增類，其作為一類資產(chǎn)的配置價(jià)值料獲得進(jìn)一步凸顯——既有望成為‘固收+’策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優(yōu)質(zhì)補(bǔ)充。”

具體到操作層面，“優(yōu)先賽道，聚焦頭部”仍是現(xiàn)階段的較優(yōu)策略。在公募REITs常態(tài)化發(fā)行的大趨勢(shì)下，其覆蓋資產(chǎn)的子類型料將持續(xù)豐富，這也意味著自上而下選擇賽道的重要性將逐步凸顯。

“在當(dāng)前周期內(nèi)，更值得關(guān)注的賽道包括底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相對(duì)抗周期的行業(yè)、以及‘to C’行業(yè)?！泵髅鞣Q，“另一方面，公募REITs投資仍需要下沉到底層資產(chǎn)。從過(guò)去三年的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，運(yùn)管團(tuán)隊(duì)、原始權(quán)益人、基金管理人充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，能夠在一定程度上對(duì)沖行業(yè)基本面整體下行對(duì)于底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成的沖擊，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流招商策略的快速調(diào)整、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的積極調(diào)改等。因此，于擇券邏輯方面，現(xiàn)階段依然建議優(yōu)選賽道把握行業(yè)beta、其次可聚焦‘頭部’以獲取alpha?！?/p>

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編輯：王菁

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