新華財(cái)經(jīng)上海6月3日電（記者 楊溢仁）根據(jù)6月3日深交所網(wǎng)站更新的項(xiàng)目信息，第九單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs——中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲批并注冊(cè)生效，即將開啟發(fā)行。

作為濟(jì)南南部最大的單體商業(yè)項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)的成色幾何？原始權(quán)益人——山東魯能商業(yè)管理有限公司（穿透最終控股股東為中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司）緣何錨定公募REITs持續(xù)發(fā)力？面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何優(yōu)化運(yùn)管方案？針對(duì)擴(kuò)募有何計(jì)劃？記者帶著諸多問題實(shí)地探訪了濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心。

第九單消費(fèi)REITs如約而至

早在2023年，隨著國(guó)家發(fā)展改革委“236號(hào)文”的發(fā)布，中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司（下稱“中國(guó)綠發(fā)集團(tuán)”）便啟動(dòng)了公募REITs的發(fā)行準(zhǔn)備工作。

可以看到，中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的底層資產(chǎn)——濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心，位于山東省濟(jì)南市市中區(qū)二環(huán)南路與英雄山路交叉口，是濟(jì)南南部最大的單體商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積約為20.09萬平方米。

圖為濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心外部（記者 楊溢仁攝）

“魯能領(lǐng)秀城在當(dāng)?shù)厥侵木幼∩鐓^(qū)，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，共有小區(qū)216個(gè)，常住人口規(guī)模47.55萬人，人口基數(shù)龐大，這為項(xiàng)目提供了核心客群?！?領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心副總經(jīng)理王寧告訴記者，“此外，項(xiàng)目毗鄰二環(huán)南高架，距離濟(jì)南西站和濟(jì)南東站僅需20分鐘車程，便于打造輻射各大社區(qū)的20分鐘生活圈，客群輻射全市?！?/p>

“相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)人群基礎(chǔ)、區(qū)域內(nèi)不可替代的商業(yè)項(xiàng)目、深耕本地市場(chǎng)、日臻完善的運(yùn)營(yíng)管理、央企資源優(yōu)勢(shì)……多維度綜合判斷，是集團(tuán)選擇此處作為首發(fā)資產(chǎn)的底氣所在?！蓖鯇幷f。

據(jù)記者了解，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心2024年度的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流（NOI）指標(biāo)達(dá)9526.10萬元。

漫步商場(chǎng)，人流穿梭來去，絡(luò)繹不絕，線下消費(fèi)的“溫度”正在不斷回升。

“從2019年入駐至今，我們店鋪的銷售情況一直不錯(cuò)，加之商場(chǎng)經(jīng)常組織活動(dòng)，這對(duì)銷售轉(zhuǎn)化起到了積極的帶動(dòng)作用?！比A為品牌苗店長(zhǎng)告訴記者，“選擇‘扎根’領(lǐng)秀城，一方面是因?yàn)樯虉?chǎng)身后有央企強(qiáng)有力的‘背書’；另一方面是因?yàn)樯虉?chǎng)周邊客群質(zhì)量較高、交通十分便利、物業(yè)服務(wù)到位……經(jīng)過多因素綜合考慮，我們還于去年進(jìn)行了店鋪擴(kuò)租升級(jí)，旨在打造科技潮玩新地標(biāo)——華為智能生活館，從3C產(chǎn)品，到新能源車輛，希望不斷增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，提供更優(yōu)質(zhì)、更全面的服務(wù)?！?/p>

圖為濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心內(nèi)部（記者 楊溢仁攝）

“年初至今，我們的整體銷售情況是往上走的，過年期間甚至可以用‘火爆’來形容?！敝艽蟾Ｆ放频墓觊L(zhǎng)表示，“黃金飾品的消費(fèi)客群正日益年輕化，得益于良好的運(yùn)營(yíng)和銷售業(yè)績(jī)，我們店鋪?zhàn)?015年5月30日開業(yè)至今，期間已經(jīng)歷了兩次升級(jí)?！?/p>

商戶共促精益運(yùn)營(yíng)

面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，站在運(yùn)管機(jī)構(gòu)的角度，如何才能讓底層資產(chǎn)的表現(xiàn)“立于不敗之地”，或者說在競(jìng)品環(huán)伺的情況下“脫穎而出”？

“圍繞客流的多元化價(jià)值挖掘勢(shì)在必行?！蓖鯇幪寡?，“在促進(jìn)商場(chǎng)、商戶穩(wěn)中向好發(fā)展的同時(shí)，還需要不斷刺激利潤(rùn)增長(zhǎng)，將‘流量’轉(zhuǎn)化為‘留量’，再轉(zhuǎn)化為銷量。未來，本項(xiàng)目將重點(diǎn)打造綠色智能與場(chǎng)景創(chuàng)新、文化賦能與跨界聯(lián)動(dòng)、穩(wěn)商助商促商的運(yùn)營(yíng)推廣策略，進(jìn)一步保障利潤(rùn)提升?！?/p>

“我們正在持續(xù)開展綠色低碳標(biāo)桿打造。重點(diǎn)以‘綠色、智能、低碳’為核心標(biāo)簽，聚焦打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力?！蓖鯇幐嬖V記者，“領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心曾獲評(píng)全國(guó)首批次首個(gè)BREEAM低碳運(yùn)營(yíng)卓越級(jí)認(rèn)證、中國(guó)商業(yè)價(jià)值榜年度可持續(xù)發(fā)展先鋒獎(jiǎng)等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。同時(shí)，領(lǐng)秀城貴和商業(yè)綜合體利用屋頂面積打造的1.2兆瓦光伏項(xiàng)目已正式并網(wǎng)發(fā)電?！?/p>

圖為濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城貴和商業(yè)綜合體屋頂鋪設(shè)的太陽(yáng)能電池板和光伏面板（受訪者供圖）

“在堅(jiān)持綠色發(fā)展的同時(shí)，我們還將不斷進(jìn)行業(yè)態(tài)融合與體驗(yàn)升級(jí)。通過與政府的資源聯(lián)動(dòng)、與商戶的異業(yè)聯(lián)合，打造多樣化、全覆蓋的營(yíng)銷活動(dòng)和更多沉浸式的消費(fèi)場(chǎng)景，滿足不同客群的多元化需求?！?山東魯能商業(yè)管理有限公司營(yíng)運(yùn)管理部經(jīng)理宋娜告訴記者，“不僅如此，繼續(xù)探索數(shù)智化運(yùn)營(yíng)也是必由之路。后續(xù)我們會(huì)在自有領(lǐng)秀城貴和小程序的基礎(chǔ)上，加深探索與抖音、美團(tuán)等線上平臺(tái)的合作模式，完善‘線上引流+線下體驗(yàn)’消費(fèi)閉環(huán)。同時(shí)，我們還將聚焦‘提增商戶銷售’，深度結(jié)合商戶經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，精準(zhǔn)引流，定向扶持。通過靈活調(diào)整投放策略，進(jìn)行私域券池定向投放，將‘穩(wěn)商、助商、促商’的理念轉(zhuǎn)化為‘惠商、穩(wěn)商、強(qiáng)商’，達(dá)成‘靶’向促銷體系，從而形成銷售轉(zhuǎn)化?！?/p>

“作為2024年新入駐的商鋪，整體運(yùn)營(yíng)情況是超出我們預(yù)期的?！膘硺菲放频难Φ觊L(zhǎng)告訴記者，“選擇進(jìn)駐本商場(chǎng)一方面是因?yàn)橹苓呎w客群質(zhì)量較高，會(huì)員保有量大；另一方面是因?yàn)榍捌谄放苾和暝谶@里的銷售情況較好，疊加商場(chǎng)于渠道拓展、引流層面（戶外大屏、公眾號(hào)宣傳、開店活動(dòng)等）給予了足夠支持……我們對(duì)于后續(xù)的銷售運(yùn)營(yíng)充滿信心?！?/p>

為存量盤活奠定基礎(chǔ)

“站在原始權(quán)益人的角度，之所以選擇通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的方式進(jìn)行融資主要出于兩方面考慮?！痹紮?quán)益人REITs項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人告訴記者，“首先，是推動(dòng)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)，積極服務(wù)國(guó)家重大戰(zhàn)略。發(fā)行公募REITs是公司響應(yīng)國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、提振消費(fèi)信心的重大實(shí)踐，有助于中國(guó)綠發(fā)幸福產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)由重資產(chǎn)投資到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，更好提升項(xiàng)目運(yùn)管能力，進(jìn)一步豐富公司商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)空間載體，改善居民消費(fèi)體驗(yàn)，充分踐行服務(wù)社會(huì)民生的央企責(zé)任。其次，是公司有意打造商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)航母，建設(shè)一流幸福產(chǎn)業(yè)體系。公募REITs為公司的商業(yè)資產(chǎn)盤活及‘投融管退’打通了新路徑，有助于公司以較小成本管控更大品牌規(guī)模，為公司資產(chǎn)減負(fù)、貢獻(xiàn)效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)靈活進(jìn)退，這將是中國(guó)綠發(fā)壓降杠桿、釋放投資空間的必由之路?！?/p>

毫無疑問，通過發(fā)行公募 REITs，原始權(quán)益人一方面可及時(shí)收回一定比例投資，回籠資金可用于建設(shè)、收購(gòu)、培育新項(xiàng)目，增強(qiáng)公司投入能力，不斷擴(kuò)募?jí)汛驲EITs平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)管理和品牌輸出；另一方面，可以凈現(xiàn)金流分派率等市場(chǎng)化指標(biāo)為導(dǎo)向，推動(dòng)各商業(yè)項(xiàng)目提質(zhì)增效，助力持有型物業(yè)良性發(fā)展；此外，將部分符合條件的商業(yè)資產(chǎn)納入擴(kuò)募范圍后，未來可逐步對(duì)公司酒店、度假景區(qū)、商住公寓等項(xiàng)目論證發(fā)行可行性，將REITs打造成為公司幸福產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，完成重資產(chǎn)投資向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，徹底盤活公司整體商業(yè)資產(chǎn)。

據(jù)記者了解，除山東外，中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的原始權(quán)益人目前持有或運(yùn)營(yíng)管理的核心商業(yè)資產(chǎn)分布于京津冀、成渝、長(zhǎng)三角等多個(gè)地區(qū)。

前述負(fù)責(zé)人告訴記者：“展望后續(xù)，隨著運(yùn)營(yíng)時(shí)間的推進(jìn)、運(yùn)營(yíng)成熟度的不斷提升，未來根據(jù)中國(guó)綠發(fā)集團(tuán)的規(guī)劃以及基金擴(kuò)募安排，我們將選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)分階段適時(shí)裝入REITs平臺(tái)，將商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)管平臺(tái)打造成中國(guó)綠發(fā)又一亮麗名片和行業(yè)標(biāo)桿?！?/p>

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編輯：王菁

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