新華財經(jīng)上海1月16日電（談瑞）從1843年開埠，曾經(jīng)“無所表見”的上海迅速成長為“第一繁盛商埠”，到2024年，上海的城市經(jīng)濟規(guī)模進入了5萬億元以上的新階段。宏大的數(shù)字背后，商業(yè)作為這座海派城市的血脈，日夜哺育著浦江兩岸。這片長江三角洲的沖積平原上，一座又一座辦公樓拔地而起，與城市的霓虹交匯成為“魔都”獨具氣質(zhì)的城市天際線。

2024年，上海已經(jīng)成為了全球最大的辦公樓市場，甲級寫字樓的存量達到1717萬平方米。盡管供需失衡、租金承壓的情況有所延續(xù)，但在區(qū)域分化和產(chǎn)業(yè)需求的變遷之中，也不難窺見這個存量市場里一些新的機遇。

優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)入市，“以價換量”成為主基調(diào)

上海的寫字樓發(fā)展史尚且只有短短四十載。正如熱播電視劇《繁花》所反映的，在上世紀80年代中期以前，公司的辦公需求往往只能依靠租用酒店套房來解決，直到1985年上海第一幢涉外寫字樓——位于外灘的聯(lián)誼大廈建成。

到2024年，上海辦公樓市場供應(yīng)仍在持續(xù)放量，多家機構(gòu)報告指出全年新增供應(yīng)量達到了近五年來的峰值。

高德量行提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海全年新增寫字樓供應(yīng)近80萬平方米，集中在次核心板塊；甲級寫字樓新增供應(yīng)約37萬平方米，多數(shù)項目延期入市。上海寫字樓全年凈吸納量約44.5萬平方米，與2023年基本持平。截至2024年底，全市錄得甲級寫字樓市場存量1717萬平方米。

可以與之對比的一個數(shù)據(jù)是，2024年，北京全年新增寫字樓供應(yīng)量27.3萬平方米，僅為上海的約1/3；截至2024年底，北京甲級寫字樓存量約1288萬平方米，約為上海的3/4。

上海寫字樓市場的海量供應(yīng)無疑會對市場供需關(guān)系產(chǎn)生較大沖擊。隨著大量新項目入市，2024年上海的寫字樓空置率延續(xù)上行趨勢，租金水平持續(xù)承壓，“以價換量”成為了市場主基調(diào)。

以2024年第四季度為例。當(dāng)季，位于黃浦區(qū)新天地板塊的太平洋新天地商業(yè)中心T1，位于浦東新區(qū)前灘商務(wù)區(qū)核心地段的前灘中環(huán)廣場，以及坐落在虹口18街坊地塊的濱港商業(yè)中心先后入市。高力國際的數(shù)據(jù)顯示，至四季度末，上海全市甲級寫字樓的平均空置率環(huán)比小幅上揚至19.6%。值得注意的是，這一數(shù)值已經(jīng)較為接近20%這個國際公認的“警戒線”。

就租金而言，當(dāng)季，上海全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降1.2%至6.54元／平方米／天。其中，南京西路板塊租金跌破10元，至此上海核心區(qū)所有板塊的平均租金都不再有兩位數(shù)。

展望2025年，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強認為，第一季度乃至上半年“以價換量”特征還會延續(xù)?！捌渲幸慌罹咝乱Φ牡蛢r資產(chǎn)成交后，新一批資產(chǎn)是否還是會降價以適應(yīng)成交還有待觀察?！?/p>

核心區(qū)與次中心區(qū)域分化，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)邏輯日漸清晰

與過去南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大區(qū)域占據(jù)了市場供應(yīng)九成比例有所不同的是，近些年來，上海寫字樓市場的供應(yīng)重心已經(jīng)明顯偏移到了城市次中心板塊，如徐匯濱江、五角場等子市場。

2024年，上海全年約七成的新增辦公供應(yīng)都集中在次中心板塊，因此次中心板塊的租賃競爭烈度顯著上升。高力國際統(tǒng)計的18個次中心板塊中，有13個空置率超過了20%，其中北濱江、蘇河灣、大連路&東外灘的租賃情況較為嚴峻，前灘、五角場、花木的空置率則相對理想。

而在10個核心區(qū)子市場中，至2024年四季度末，外灘、新天地、中山公園的空置率較2023年四季度末錄得一定程度的上漲，人民廣場、南外灘和虹橋&古北的空置率呈現(xiàn)顯著改善，其中南外灘空置率降至4.5%，成為全市空置率最低的板塊。

核心區(qū)和次中心子市場的區(qū)域分化，實際上是上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚的具象化呈現(xiàn)。

根據(jù)戴德梁行的最新統(tǒng)計，2024全年行業(yè)成交中，專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造、金融、TMT四大行業(yè)居前。其中，專業(yè)服務(wù)業(yè)是年內(nèi)最主要的租賃需求來源，租賃面積占比達27%，主要包含律所、教育、咨詢、廣告及聯(lián)合辦公，多為成熟項目續(xù)租或搬遷、新租在全新項目。貿(mào)易制造類企業(yè)租賃面積占比23%，位居第二，細分行業(yè)主要以日常消費品及汽車制造貿(mào)易占據(jù)主力，多布點在商圈的地標項目或搬遷至新項目。金融和TMT公司分別占到16%和12%，其中部分企業(yè)面積需求較大，也促進了項目出租率穩(wěn)步提升。

考慮到當(dāng)前上海寫字樓市場供需兩端的變化，占據(jù)相對優(yōu)勢的租戶方更多會以“降本增效”“高質(zhì)價比”作為主要目標，部分企業(yè)選擇從核心區(qū)商辦寫字樓遷移到租金更低但產(chǎn)業(yè)生態(tài)更好的園區(qū)寫字樓，也有不少企業(yè)轉(zhuǎn)而從非中央商務(wù)區(qū)搬到中央商務(wù)區(qū)、從乙級辦公樓搬到甲級辦公樓，或者從老舊寫字樓搬到新竣工樓宇。

例如2024年行業(yè)成交中的“一號位”——律所，就對上海核心區(qū)甲級寫字樓的增量吸納作出了突出貢獻。

2024年6月，上海漢盛律師事務(wù)所落址于陸家嘴金控廣場二期，簽約租賃近6000平方米。當(dāng)時，受委托的仲量聯(lián)行稱，這是近年來浦東辦公樓租賃市場最大面積律所成交，也是律所首次在上海中央商務(wù)區(qū)整棟承租甲級辦公樓。同月，上海豐進立和律師事務(wù)所遷至位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶的新上海國際大廈34樓；年底，北京市中聞（上海）律師事務(wù)所搬至陸家嘴工銀大廈15樓，辦公面積約為3000平方米。

由此可見，在上海寫字樓市場由“增量市場”逐步走向“存量市場”的進程中，契合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢、滿足辦公品質(zhì)升級需求的標的，仍然能夠獲得市場的青睞。通過前瞻規(guī)劃實現(xiàn)區(qū)域與產(chǎn)業(yè)共贏，寫字樓市場在各個賽道依舊蘊藏?zé)o限機遇。（參與采寫：王艷剛、呂昂、張斯文、印朋）

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編輯：林鄭宏

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